導讀：旅游景區商業(yè)化的特點(diǎn) 旅游景區商業(yè)化的特點(diǎn)是什么 1. 旅游景區商業(yè)化的特點(diǎn)是什么 2. 旅游景點(diǎn)商業(yè)化現象 3. 旅游景區商業(yè)化的特點(diǎn)是什么呢 4. 旅游景區商業(yè)化的特點(diǎn)是什么意思 5. 旅游景區的商業(yè)模式 6. 旅游商業(yè)的特點(diǎn)與類(lèi)型 7. 旅游景區的商業(yè)化及其影響 8. 旅游景點(diǎn)商業(yè)化是什么意思 9. 旅游景區的商業(yè)業(yè)態(tài)

1. 旅游景區商業(yè)化的特點(diǎn)是什么

從游覽參觀(guān)點(diǎn)門(mén)票定價(jià)形式的角度分析，我國現有游覽參觀(guān)點(diǎn)可分為三類(lèi)：公益性游覽參觀(guān)點(diǎn)、商業(yè)性游覽參觀(guān)點(diǎn)和復合型游覽參觀(guān)點(diǎn)。本文針對其不同屬性，進(jìn)行分析研究。

一、公益性游覽參觀(guān)點(diǎn)的屬性及其門(mén)票價(jià)格制度

公益事業(yè)是指促進(jìn)社會(huì )發(fā)展進(jìn)步的社會(huì )公共事業(yè)和福利事業(yè)?！锻ㄖ芬幎?，除文物建筑及遺址類(lèi)博物館外，全國各級文化、文物部門(mén)歸口管理的公共博物館、紀念館、全國愛(ài)國主義教育示范基地，以及與人民群眾關(guān)系密切的城市休閑公園，都屬于公益事業(yè)。為充分體現其公益性，這些公益性游覽參觀(guān)點(diǎn)可以免費開(kāi)放。免費開(kāi)放單位日常運營(yíng)費用，由原來(lái)的門(mén)票收入承擔改為各級財政部門(mén)納入預算承擔。原來(lái)的門(mén)票收入由中央財政設立專(zhuān)項資金負擔，運營(yíng)經(jīng)費增量部分由中央和地方財政分擔。由此可以認為，公益性游覽參觀(guān)點(diǎn)不存在商業(yè)性特征，實(shí)行“零票價(jià)”政策。目前，在實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題是個(gè)別地方免費政策沒(méi)有貫徹到位。如有的地方以“與人民群眾關(guān)系密切的城市休閑公園”難以界定為理由，該免費的不免費。價(jià)格主管部門(mén)應加強與旅游部門(mén)等相關(guān)機構的合作，共同界定免費游覽參觀(guān)點(diǎn)，加強價(jià)格監督檢查，確保各項旅游優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)。

二、商業(yè)性游覽參觀(guān)點(diǎn)的屬性及其門(mén)票價(jià)格制度

對非依托國家自然資源和文化資源，由商業(yè)性投資興建的人造景觀(guān)，其門(mén)票價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調節?？梢哉J為，此類(lèi)游覽參觀(guān)點(diǎn)具有商業(yè)性的特征，不具有公益性。商業(yè)性游覽參觀(guān)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)完全由游覽參觀(guān)點(diǎn)業(yè)主自負盈虧，成敗完全由市場(chǎng)決定，政府價(jià)格主管部門(mén)“不定價(jià)位，管行為”，以此維護旅游市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。

目前，價(jià)格部門(mén)對商業(yè)性游覽參觀(guān)點(diǎn)實(shí)施監管遇到的主要問(wèn)題是“該不該執行政府的各項旅游優(yōu)惠政策？”游客認為，既然都是“游覽參觀(guān)點(diǎn)”，就都應該執行政府制定的各項旅游優(yōu)惠政策，商業(yè)性游覽參觀(guān)點(diǎn)業(yè)主不能例外。價(jià)格部門(mén)經(jīng)常接到相關(guān)的投訴舉報。而經(jīng)營(yíng)者認為，商業(yè)性游覽參觀(guān)點(diǎn)完全由業(yè)主投資興建，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)完全是市場(chǎng)行為，政府無(wú)權剝奪經(jīng)營(yíng)者的合法收益。如果對特殊群體實(shí)行優(yōu)惠政策，有時(shí)還會(huì )影響正常的旅游秩序。如對號入座的演出活動(dòng)，如果對部分游客實(shí)行免票，座位難以安排，操作有困難。筆者認為，對商業(yè)性游覽參觀(guān)點(diǎn)是否執行國家有關(guān)旅游優(yōu)惠政策的問(wèn)題，要堅持實(shí)事求是的原則，倡導而不強求。在既保護經(jīng)營(yíng)者合法權益，又顧及游客利益的前提下，倡導經(jīng)營(yíng)者盡可能多地承擔社會(huì )責任，盡可能多地貫徹政府有關(guān)旅游優(yōu)惠政策，但不搞一刀切

2. 旅游景點(diǎn)商業(yè)化現象

是的，商業(yè)化嚴重，不是好事

3. 旅游景區商業(yè)化的特點(diǎn)是什么呢

旅游審美

《旅游審美》是指旅游主體在旅游活動(dòng)中在精神上追求享受的需求。

旅游審美文化包括自然審美文化、社會(huì )審美文化和藝術(shù)審美文化三種類(lèi)型。中西傳統文化的差異決定了中西旅游審美文化的差異，旅游審美主體的差異決定了旅游審美實(shí)質(zhì)和旅游審美價(jià)值的差異

章海榮先生的可貴之處正是著(zhù)眼于中國的美學(xué)理論的探索。但社會(huì )生活是多樣的，復雜的。旅游也不例外。旅游審美中的旅游不同于古今的游歷?，F代意義的旅游有著(zhù)全新的內涵，它已成為一種商業(yè)行為，一種獨立的經(jīng)濟形態(tài)，一種新的產(chǎn)業(yè)。無(wú)論是客體的開(kāi)發(fā)、主體的審美行為，還是導游，都是經(jīng)濟行為，沒(méi)有錢(qián)是不能旅游的。人們越富有，才會(huì )有越來(lái)越多的? ?旅游；就旅游目的而言，旅游者的目的是各不相同的，并非所有的旅游者都是為了審美才去旅游。古人中有的人游歷是為了做學(xué)問(wèn)，有的人是為了遁世，有的是因官場(chǎng)不得志，有的人是做官被貶被罰；現代人中有的人是想輕松一下而投入大自然，有的人是為了看看大都市的現代文明，有的人是為了尋找知識，有的是為了尋覓發(fā)財夢(mèng)；更何況不同處境不同身份不同經(jīng)濟地位的人各有不同的審美眼光。能把諸多目光凝聚在一個(gè)聚焦點(diǎn)上，決非易事，在這方面《旅游審美原理》亦有諸多可借鑒之處。因而，我深信《旅游審美原理》既是當今的一座大廈，也是建立完全的中國旅游美學(xué)的基石，我們有理由相信它會(huì )贏(yíng)得現代的以及未來(lái)的廣大讀者的信賴(lài)。

4. 旅游景區商業(yè)化的特點(diǎn)是什么意思

本人愛(ài)好旅游，也去了不少地方旅游。根據多年旅游感受與觀(guān)察，我來(lái)說(shuō)說(shuō)自己的一些建議吧。

1、建議取消旅游景區大門(mén)至旅游景區之間來(lái)回交通車(chē)的收費

現在有些旅游景區，景區大門(mén)到旅游景區之間有比較遠的距離，游客只能乘坐景區提供的交通車(chē)，還要交費，這種旅游景區內交通收費，游客很有意見(jiàn)。旅游景區初衷可能是為了增加收入，但是這樣的收費不合理，因為游客覺(jué)得自己已經(jīng)購買(mǎi)了旅游景區門(mén)票了，對這樣的二次收費就會(huì )反感。

我認為，取消景區大門(mén)到旅游景區之間的交通費，雖然會(huì )減少旅游景區的收入，但是卻換來(lái)游客對旅游景區的好感，游客有好感，來(lái)的游客多了，那么收入反而增加，這樣就達到游客、旅游景區雙贏(yíng)局面。

2、民族風(fēng)情村寨旅游景區應該保持經(jīng)常性的豐富民族特色歌舞表演

民族風(fēng)情村寨旅游景區，打的是民族風(fēng)情牌，如果沒(méi)有保持經(jīng)常性的豐富民族特色歌舞表演，那么民族風(fēng)情旅游景區就沒(méi)有了“靈魂”，沒(méi)有了“靈魂”的民族風(fēng)情旅游景區就會(huì )慢慢失去吸引力。

（有舞臺，但沒(méi)有表演的民族風(fēng)情村寨旅游景區）

3、民族風(fēng)情村寨旅游景區不能過(guò)度商業(yè)化

民族風(fēng)情旅游景區，是以民族古老建筑、民族特色村落、濃郁民族風(fēng)情特色，這樣的氛圍吸引著(zhù)游客，如果民族風(fēng)情村寨旅游景區過(guò)度商業(yè)化，就會(huì )破壞以上所述的氛圍，那么原來(lái)的吸引力就會(huì )大大減弱。

（過(guò)度商業(yè)化民族風(fēng)情氛圍減弱）

部分商業(yè)可以考慮在民族風(fēng)情旅游景區附近安排設立，設立距離以不破壞民族風(fēng)情村寨氛圍為好。

以上幾點(diǎn)建議是“旅途隨記”作者的個(gè)人建議，如有不同意見(jiàn)，歡迎評論。

5. 旅游景區的商業(yè)模式

中南林業(yè)科技大學(xué)旅游學(xué)院的吳江洲在《旅游年票發(fā)行商的成本收益分析》一文中透露：當前，我國旅游年票經(jīng)營(yíng)模式可以由“政府主導，企業(yè)發(fā)行，景區參與，商戶(hù)加盟?！边@十六個(gè)字來(lái)概括。由于我國很多景點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)和所有權尚屬于國家，所以作為一種區域旅游目的地營(yíng)銷(xiāo)手段的旅游年票，政府在其中所起到的主導作用顯得尤為重要。但由于政府畢竟是行政機構，對于旅游年票只能說(shuō)是起到一個(gè)主導方向和協(xié)調矛盾的作用。將真正的發(fā)行工作交給有一定運作經(jīng)驗的企業(yè)來(lái)做，會(huì )更為適合。因為作為局外人的企業(yè)，可以運用其專(zhuān)業(yè)的方法，以很高的效率來(lái)運作旅游年票的發(fā)行工作。這便是企業(yè)運作發(fā)行的優(yōu)勢。

也就是說(shuō)，旅游年票的大部分銷(xiāo)售是分出去的，而作為主管部門(mén)只是起到整合旅游景區資源的作用，拿陜西來(lái)說(shuō)，陜西旅游年票的主管單位是"陜西旅游年票發(fā)行辦公室"，按照公開(kāi)報道顯示，錦繡江山全國旅游年票已連續發(fā)行十年，經(jīng)所有年票景區聯(lián)合授權，由各地? ?立的年票辦公室經(jīng)辦，是一項政府主導、景區讓利、百姓受惠的民心工程。

但實(shí)際上，民心工程也有可能實(shí)現盈利的，年票銷(xiāo)售的直接收入自然是最直觀(guān)的，但是要記住，年票也是有成本的，即：只要用戶(hù)到達景區，使用年票免票，年票辦就要支付給旅游景區一定的費用，當然了，這個(gè)費用相比起景區門(mén)票的正常價(jià)格來(lái)，就要低得多了。不過(guò)，實(shí)際如何具體結算，或者到底是以單個(gè)用戶(hù)結算，還是以達到一定數量以上的用戶(hù)結算，就不得而知了。

那么，有人就會(huì )問(wèn)了，那這樣結算的話(huà)，旅游年票不是越賣(mài)越虧了嘛？

實(shí)際上，真正計算的話(huà)，去同一個(gè)景區的人越多，年票辦給景區的結算就越多，成本就越高，如果所的用戶(hù)都去了所有的景區的話(huà)，旅游年票這個(gè)事情是必虧無(wú)疑。

但是，辦理過(guò)旅游年票的人，仔細想想，你買(mǎi)來(lái)的年票，一年當中真正使用的有幾回？事實(shí)就是，你不可能一年當中逛遍800多家景區，即使經(jīng)濟允許，時(shí)間也不可能允許。

比如：一個(gè)省有10萬(wàn)人購買(mǎi)了旅游年票，按單價(jià)100元每人計算，總銷(xiāo)售價(jià)格就是1000萬(wàn)元，那么其中：

有20%的人去了很多景區，這20%的人按成本計算是虧損的。人均虧200，就是400萬(wàn)元。

有20%的人去了幾個(gè)景區，這20%的人按成本計算是持平的。盈虧平衡。

另外有50%的人只去了1,2個(gè)景區，這50%的人按成本計算是盈利的。人均成本50，就是250萬(wàn)元。

另外有10%的人一次也沒(méi)用過(guò)年票，這10%的人按成本計算是盈利的。人均掙100，就是100萬(wàn)元。

總盈利：1000-400-250=350萬(wàn)元。

所以，雖然有40%的人用年票重復消費了，而且成本是虧的，但是，另外60%的人其實(shí)都是盈利的，從總賬上來(lái)算，旅游年票是不太可能虧損的。

所以，關(guān)于“旅游年票盈利模式”結論就很明顯了：

1、旅游年票沉默用戶(hù)和不活躍用戶(hù)占大多數，給景區的結算成本實(shí)際上是很低的。

2、少部分受歡迎的景區承擔了絕大部分路遠、不太受歡迎景區的接待量，當接待量到達一定數量的時(shí)候，也等于是享受了超值的團購價(jià)，這也就間接降低了整體的成本。

3、用戶(hù)基數達到一定量級的時(shí)候，旅游年票是有可能給參與景區帶來(lái)龐大客流量的，如果全中國人人一張旅游年票，估計每個(gè)旅游景區都要被擠爆了。

當然，以上都是筆者個(gè)人的分析和想象，應該說(shuō)，旅游年票是一個(gè)相當惠民的項目，也是非常超值的。如果有更詳細數據的朋友也歡迎共同探討。

而同類(lèi)的自駕游護照、自由行旅游護照，還是和旅游年票的模式類(lèi)似，要不然，為什么問(wèn)到護照激活率的時(shí)候，主辦方都是三緘其口？因為，這是背后的生意規律啊，即使他知道了也不會(huì )告訴你。就和你辦了自家小區健身會(huì )所的健身卡一樣，有的人辦了一次都沒(méi)去，自己肯定是虧了，有的人天天去，商家自然是虧了，商家都在賭這個(gè)激活比例或多或少而已。

如果能夠實(shí)現大數據的管理，和旅游景區一起建立用戶(hù)數據的分析系統，有針對性地開(kāi)發(fā)旅游景區的需求，畢竟，旅游景區需要人氣，游客需要實(shí)惠，兩者的需求都滿(mǎn)足了，相信，旅游年票會(huì )帶來(lái)更大的價(jià)值，也會(huì )讓用戶(hù)的體驗更好。

本文原創(chuàng )作者：我不是博客（微信：noblog）

6. 旅游商業(yè)的特點(diǎn)與類(lèi)型

　　旅游業(yè)，國際上稱(chēng)為旅游產(chǎn)業(yè)，是憑借旅游資源和設施，專(zhuān)門(mén)或者主要從事招徠、接待游客、為其提供交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛等六個(gè)環(huán)節的綜合性行業(yè)。旅游業(yè)務(wù)要有三部分構成：旅游業(yè)、交通客運業(yè)和以飯店為代表的住宿業(yè)。他們是旅游業(yè)的三大支柱? ??　　旅游業(yè)是以旅游資源為憑借、以旅游設施為條件，向旅游者提供旅行游覽服務(wù)的行業(yè)。又稱(chēng)無(wú)煙工業(yè)、無(wú)形貿易?！　—M義的旅游業(yè)，在中國主要指旅行社、旅游飯店、旅游車(chē)船公司以及專(zhuān)門(mén)從事旅游商品買(mǎi)賣(mài)的旅游商業(yè)等行業(yè)。廣義的旅游業(yè)，除專(zhuān)門(mén)從事旅游業(yè)務(wù)的部門(mén)以外，還包括與旅游相關(guān)的各行各業(yè)。旅行游覽活動(dòng)作為一種新型的高級的社會(huì )消費形式，往往是把物質(zhì)生活消費和文化生活消費有機地結合起來(lái)的。

7. 旅游景區的商業(yè)化及其影響

感謝提問(wèn)者的精心提問(wèn)，感謝頭條官方的信任，邀請小編回答這個(gè)熱點(diǎn)的問(wèn)題！小編先拋磚，目的是引各位的玉，歡迎各位也熱心作答！

小編自小以來(lái)喜歡看書(shū)，喜歡研究研究古今中外的文化，尤其是各種雜七雜八的書(shū)籍，所以對于旅游文化還是有一點(diǎn)點(diǎn)的研究，當然比起那些專(zhuān)業(yè)研究的朋友水平低多了，所以對于旅游業(yè)對當地文化帶來(lái)的壞處都有什么？

小編以前思考的時(shí)候也有不少心得，下面小編給大家說(shuō)說(shuō)，分享分享心得：

在一定程度上，它破壞了當地的文化。例如，有一種偽民俗現象。簡(jiǎn)單地說(shuō)，為了與旅游業(yè)合作，會(huì )使用許多民間商業(yè)詞匯，如儺戲。最初只有在特殊的節日舉行特殊的儀式?，F在，為了迎合游客的需求，一些景區開(kāi)發(fā)了這個(gè)節目，每天都有演出，已經(jīng)失去了原來(lái)的意義。

它在一定程度上影響著(zhù)旅游地人們的生活。甚至還有旅游民族。旅游民族是當地人從旅游資源中獲取市場(chǎng)資源的現象。比如，在云南的一個(gè)山村，由于旅游業(yè)的發(fā)展，原本應該過(guò)著(zhù)男耕女織生活的當地少數民族開(kāi)始改變行為，不再務(wù)農，而是為游客服務(wù)，比如提供照相服務(wù)?？傊?，它們已經(jīng)成為旅游業(yè)發(fā)展的附屬品，并不是旅游業(yè)發(fā)展所依賴(lài)的主體。

對于物質(zhì)文化：在某種程度上，旅游可以疏遠物質(zhì)文化。旅游者將自己或民族的文化帶入旅游目的地，從而影響當地文化。當地居民可能會(huì )盲目地認為外國文化是好的。盲目學(xué)習只會(huì )沖淡自己民族文化的特點(diǎn)，導致體育文化的異化，使不同民族或國家的文化發(fā)展不再獨特。

制度文化：旅游業(yè)的發(fā)展在一定程度上會(huì )導致制度文化的破壞。由于旅游者文化素養和素質(zhì)參差不齊，旅游者在前往某一目的地旅游時(shí)，可能會(huì )做出一些高雅的行為，破壞當地的風(fēng)俗習慣，或破壞當地的物質(zhì)文化遺產(chǎn)，給當地旅游資源造成重大損失，不利于旅游業(yè)的發(fā)展。二是旅游目的地的本土文化受到外來(lái)文化的影響。當地文化可能發(fā)生重大變化，不利于文化特色的保存和傳承。

對于行為文化：旅游行為將外來(lái)文化帶到旅游目的地。這種文化傳播形式有其利弊。一種文化的到來(lái)可能會(huì )影響到當地居民的審美情趣和世界觀(guān)，這種意識會(huì )影響到旅游目的地居民的行為。負面影響也會(huì )導致行為文化的破壞。例如，旅游者帶來(lái)了自己或民族的文化，對旅游目的地的傳統文化產(chǎn)生了影響。當地居民盲目地相信外國文是“好”的，不加區別地盲目接受。他們盲目模仿旅游者的生活方式，接受旅游者的價(jià)值觀(guān)、人生觀(guān)和道德觀(guān)。因此，他們的民族文化逐漸被外來(lái)文化所同化。旅游目的地居民，特別是青少年，在生活方式上盲目模仿外國游客，特別是在發(fā)達國家和發(fā)達地區，逐漸改變消極的思想和行為。他們開(kāi)始對自己的傳統生活方式感到不滿(mǎn)。他們先是被動(dòng)地模仿自己的衣著(zhù)、娛樂(lè )，然后發(fā)展自覺(jué)的追求，增加了賭博、賣(mài)淫、投機倒把、貪污賄賂、走私走私等犯罪和不良社會(huì )現象的數量，影響了社會(huì )秩序的穩定。由于旅游是一種商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)，隨著(zhù)旅游業(yè)發(fā)展? ??深入和經(jīng)濟利益的影響，旅游目的地的商業(yè)意識太強，會(huì )導致旅游目的地的風(fēng)俗習慣、生活方式遭到破壞，文化的真實(shí)性受到極大破壞。

對于心理文化：心理文化是社會(huì )意識活動(dòng)中孕育出來(lái)的人的價(jià)值觀(guān)、審美情趣、思維方式等主觀(guān)因素。心理文化的負面影響可以分為兩個(gè)方面。一方面，對于旅游目的地居民而言，外來(lái)文化的沖突可能導致旅游目的地居民心態(tài)的變化。另一方面，對于旅游者來(lái)說(shuō)，接受和體驗另一種文化也會(huì )對他們自身的價(jià)值觀(guān)產(chǎn)生一定的影響。受商業(yè)化的影響，當地居民在參與旅游時(shí)可能會(huì )更加關(guān)注經(jīng)濟利益，從而導致居民心態(tài)和文化的改變，整個(gè)地區的旅游業(yè)將向商業(yè)化方向發(fā)展。如果旅游景點(diǎn)過(guò)于商業(yè)化，旅游景點(diǎn)就會(huì )失去吸引力，旅游體驗就會(huì )下降。下降也是意料之中的。

以上就是小編對于旅游業(yè)對當地文化帶來(lái)的壞處都有什么？這個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題的的一些簡(jiǎn)單的看法，有不同的想法和不同的意見(jiàn)的小伙伴歡迎下方留言，請不吝賜教，小編感激不盡，必定予以回復，謝謝各位閱讀！

8. 旅游景點(diǎn)商業(yè)化是什么意思

限制旅游景點(diǎn)從業(yè)人員的規模和地點(diǎn)。對宰客黑導游等現象進(jìn)行嚴厲打擊。派出巡邏隊在旅游景點(diǎn)那兒進(jìn)行不間斷的巡邏檢查。

9. 旅游景區的商業(yè)業(yè)態(tài)

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進(jìn)行有效分類(lèi)是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說(shuō)對商鋪投資進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的剖析。本節將對商鋪進(jìn)行分類(lèi)，便于讀者理解和后面對商鋪投資進(jìn)行探討?！　∩啼伒男问蕉喾N多樣，在各種商業(yè)區、各種住宅區、各種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見(jiàn)商鋪----商業(yè)設施就是由大大小小的商鋪組成?！　”M管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類(lèi)型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì )顯著(zhù)不同。在此對商鋪進(jìn)行必要分類(lèi)，有助于讀者對商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對其進(jìn)行研究?！　?、 按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)　?。?）、商業(yè)街商鋪　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪?！　∩虡I(yè)街過(guò)去十年在國內取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車(chē)配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類(lèi)商品為經(jīng)營(yíng)內容的商業(yè)街起步較早的，大多數目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當然也有不少商業(yè)街采取各類(lèi)商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現地點(diǎn)特征，這類(lèi)商業(yè)街取得成功的較少?！　∨c商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴(lài)于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數已經(jīng)收益豐厚；運營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶(hù)、商鋪經(jīng)營(yíng)者都面臨損失?！　。?）、市場(chǎng)類(lèi)商鋪　　在這里，我們所說(shuō)的“市場(chǎng)”是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類(lèi)市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類(lèi)商鋪?！　∈袌?chǎng)類(lèi)商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等?！　。?）、社區商鋪　　社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對象主要是住宅社區的居民?！　∩鐓^商鋪的表現形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數屬于鋪位形式?！　。?）、住宅底層商鋪 　　住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位?！　∽≌讓由啼伿悄壳笆袌?chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣(mài)的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì )帶來(lái)的穩定的客戶(hù)流，住宅底層未來(lái)的客戶(hù)基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小?！　。?）、百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪　　百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類(lèi)型購物中心的運營(yíng)好壞對里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類(lèi)正在運營(yíng)的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設?！　。?）、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪　　商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè )部、會(huì )所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類(lèi)商鋪的規模相對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注?！　。?）、交通設施商鋪　　交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機場(chǎng)等交通設施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩側各?lèi)中小型商鋪?！　∫陨鲜前凑丈啼伒拈_(kāi)發(fā)形式對商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類(lèi)方式便于投資者對商鋪?lái)椖康念?lèi)型從開(kāi)發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對不同開(kāi)發(fā)形式的商鋪建立基于開(kāi)發(fā)觀(guān)念的理解?！　?、按照投資價(jià)值分類(lèi)　　商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著(zhù)短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣(mài)到4倍，香港要賣(mài)到10倍。對于街區商業(yè)的定價(jià)應該是住宅的2倍到3 倍，而對于核心商圈的商鋪價(jià)格來(lái)說(shuō)，其售價(jià)可以達到住宅的3倍到5倍?！　¤b于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對商鋪進(jìn)行分類(lèi)，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標?！　。?）、“都市型”商鋪--績(jì)優(yōu)股　　“都市型”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業(yè)價(jià)值，通常，“都市型”商鋪的客流量長(cháng)期比較穩定，換言之，該類(lèi)商鋪的商業(yè)運營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運營(yíng)水平自然將體現出商鋪的租金收益能力：“都市型”商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將“都市型”商鋪稱(chēng)之為商鋪中的績(jì)優(yōu)股，應該是比較貼切的?！　　岸际行汀鄙啼伒陌咐粍倜杜e，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說(shuō)，王府井大街的商鋪屬于“績(jì)優(yōu)股”商鋪，應該不會(huì )有人表示懷疑。試想每天幾十萬(wàn)客流量對于這里的商鋪將意味著(zhù)多少營(yíng)業(yè)額？！　　“都市型”商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠實(shí)現這一目標?！　。?）、“社區型”商鋪--潛力股　　“社區型”商鋪和我們上一部分談到的“社區型”商鋪屬于同樣的概念，之所以稱(chēng)之為“潛力股”原因在于：商鋪所在社區通常都要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有的過(guò)程，從不成熟到成熟的過(guò)程。實(shí)際上，一個(gè)社區成熟的過(guò)程就是價(jià)值提升的過(guò)程：一個(gè)新的社區就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良 好，社區成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升無(wú)庸質(zhì)疑?！　⌒枰赋龅氖巧鐓^商鋪價(jià)值增長(cháng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠增長(cháng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問(wèn)要說(shuō)明的是社區商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開(kāi)發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過(guò)對商鋪?lái)椖苛己玫陌b，從而達到提高市場(chǎng)預期的目的，最終商鋪銷(xiāo)售疊創(chuàng )新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬(wàn)/平方米的商鋪，最高可以賣(mài)到2.5萬(wàn)/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入?！　￡P(guān)于商鋪投資價(jià)值的掌控問(wèn)題，本書(shū)將在后面的章節進(jìn)行專(zhuān)門(mén)介紹?！　。?）、“便利型”商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股　　“便利型”商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區周邊、社區里面、寫(xiě)字樓里、寫(xiě)字樓周邊等地方的、補充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱(chēng)其為“便利型”商鋪是因為其所經(jīng)營(yíng)的商品均屬于“便利”類(lèi)型，如寫(xiě)字樓里面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類(lèi)型?！　　氨憷汀鄙啼佽b于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細分的類(lèi)型。目前在國內有很多從事“便利型”商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營(yíng)商，其市場(chǎng)規模極大?！　　氨憷汀鄙啼?，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無(wú)疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的“小盤(pán)股”特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！　　之所以用“冷門(mén)”來(lái)形容“便利型”商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場(chǎng)細分的類(lèi)型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。在后面的章節我們還將專(zhuān)門(mén)對其進(jìn)行介紹?！　。?）、專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股　　專(zhuān)業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類(lèi)特定商品的商業(yè)街或專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類(lèi)商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切?！　”热绫本┲嘘P(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機、電腦配件、數碼產(chǎn)品、存儲設備、網(wǎng)絡(luò )設備、電腦耗材、軟件等的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)長(cháng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。從此不難理解把專(zhuān)業(yè)街、市商鋪稱(chēng)為商鋪“高科技股”?！　。?）、其他商鋪-“一般股票”　　其他商鋪，指除過(guò)上述四大類(lèi)商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專(zhuān)業(yè)類(lèi)商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱(chēng)之為 “一般股票”，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因為這類(lèi)商鋪通常由大型投資機構、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶(hù)可投資的空間相對較小，加上這類(lèi)項目專(zhuān)業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制?！　耐顿Y收益的角度，如果該類(lèi)商鋪的投資商、開(kāi)發(fā)商、管理商足夠專(zhuān)業(yè)，對項目定位、市場(chǎng)規模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準確，那么該類(lèi)商鋪的投資收益決不會(huì )低。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業(yè)面積達64000平方米，從規?？?，在北京激烈的商業(yè)競爭市場(chǎng)，顯然會(huì )面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價(jià)值很高，屬于商鋪中的“績(jì)優(yōu)股”?！　纳鲜龇治隹梢钥闯?，商鋪的價(jià)值隨著(zhù)所在? ??區商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì )得到極大地提升，可以從“一般股票”轉變成“績(jì)優(yōu)股”。只是依賴(lài)于開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商對項目準確的開(kāi)發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益?！　?、按照商鋪的位置形式分類(lèi)　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區別進(jìn)行介紹?！　′伱娣?，是指臨街有門(mén)面，可開(kāi)設商店的房屋，俗稱(chēng)店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱(chēng)店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在?！　。?）、唯一性差異　　鋪面房通常占有地域上無(wú)可取代、不可復制的唯一性?xún)?yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復制品，故缺乏唯一性?xún)?yōu)勢。對房地產(chǎn)來(lái)講，地域上唯一性?xún)?yōu)勢意味著(zhù)其良好的投資價(jià)值?！　。?）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異　　鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專(zhuān)業(yè)建材大賣(mài)場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經(jīng)營(yíng)的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多?！　。?）、營(yíng)業(yè)時(shí)間差異　　鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過(guò)九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì )被允許，而鋪面房就不會(huì )遇到這種情況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿?！　。?）、行業(yè)規劃調整風(fēng)險差異　　鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續性除受制于市政建設規劃外、還受制于商業(yè)規劃的調整，故風(fēng)險較大。在國內大中城市發(fā)生一條街由于規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門(mén)可羅雀的情況屢見(jiàn)不鮮?！　。?）、物業(yè)運行費用差異　　對于整個(gè)商用物業(yè)的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷(xiāo)活動(dòng)等費用的分攤并不由鋪位業(yè)主自己說(shuō)了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房?！　。?）、物業(yè)出租選擇范圍差異　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶(hù)的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì )來(lái)租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多?！　。?）、投資風(fēng)險差異　　時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說(shuō)到底就是鋪位的過(guò)熱。因為鋪位的價(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過(guò)程讓人看到了“錢(qián)” 途，嘗到了甜頭。如某市2000年開(kāi)張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當初的10萬(wàn)元炒到了目前的50萬(wàn)元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險越大。不少人，懷著(zhù)“一鋪養三代”的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì )誤入“一鋪套三代”的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說(shuō)鋪位的投資風(fēng)險已經(jīng)不小了?！　×硗?，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風(fēng)險就更大了?！　。?）、炒作難易程度差異　　鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被“復制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過(guò)少無(wú)法炒，量過(guò)大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

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